Notaires : droit de rétractation de l’acquéreur d’un bien immobilier

Dans une affaire récente, chargé de la rédaction de l’acte de vente d’une maison d’habitation, le notaire avait notifié l’acte (le compromis de vente) à l’acquéreur par le biais d’une première lettre recommandée avec demande d’avis de réception (AR), puis d’une seconde envoyée 9 jours plus tard. La première lettre lui était revenue avec la mention « pli non distribuable » et « boîte non identifiable », tandis que la seconde lui était également retournée avec, cette fois, la mention « non réclamée ».

L’acquéreur ayant refusé de confirmer son achat, le vendeur avait agi en justice contre lui afin de le faire condamner à lui payer le montant de la clause pénale (sanction financière infligée à celui qui n’exécute pas le contrat) prévue au contrat. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car, à leurs yeux, le compromis de vente n’avait pas été notifié à l’acquéreur. Ce jugement étant devenu irrévocable, le vendeur avait alors mis en cause la responsabilité du notaire.

La cour d’appel saisie du litige avait condamné le notaire à indemniser le vendeur. En effet, pour elle, les deux lettres AR n’ayant pas été réceptionnées par l’acquéreur, le délai de rétractation dont ce dernier bénéficiait n’avait pas couru. Or il appartenait au notaire de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer l’efficacité de la notification du compromis de vente, de tenter une notification par un autre mode de délivrance et d’avertir le vendeur de la difficulté rencontrée. Ce qu’il n’avait pas fait.

Mais, heureusement pour le notaire, la Cour de cassation n’a pas été de cet avis : dans la mesure où l’acquéreur avait été régulièrement avisé par la seconde lettre, mais s’était abstenu d’aller la retirer à la poste, le notaire ne pouvait pas être tenu pour responsable de la situation.

Rappel : l’acquéreur (non professionnel) d’un bien immobilier d’habitation est en droit de se rétracter dans un délai de 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l’acte. En pratique, la promesse de vente doit être notifiée à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Cassation civile 1re, 14 février 2018, n° 17-10514