Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) connaissent un certain succès auprès des épargnants. Et pour cause, le rendement qu’elles offrent, 4,85 % en moyenne en 2015, constitue un argument de poids. Mais bien que les SCPI présentent des avantages indéniables, leurs parts peuvent parfois se révéler difficiles à céder.
Vente de parts de SCPI à capital fixe
Un épargnant qui désire vendre des parts de SCPI à capital fixe dispose de deux options : soit il s’adresse à la société de gestion de la SCPI, soit il propose lui-même ses parts à la vente. Dans le premier cas, la société de gestion inscrit son ordre de vente dans un registre dédié. Et périodiquement, elle procède à une confrontation des ordres de vente et d’achat inscrits sur ce registre. Cette confrontation permet de déterminer un prix d’exécution, c’est-à-dire le prix qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Une fois le prix d’exécution fixé, les offres d’achat et de vente au prix d’exécution sont réalisées. Sont exécutés en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus bas.
Dans le second cas, le titulaire de parts les vend lui-même à la personne de son choix et aux conditions qu’il négocie. Mais attention, pour que l’opération se boucle, le plus souvent, la société doit agréer l’acheteur. Une décision qu’elle doit prendre dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la demande de cession. Sachant qu’en cas de refus, elle doit soit trouver un autre acheteur, soit racheter elle-même les parts. Précisons qu’aucun agrément ne peut toutefois être imposé dans le cadre d’une succession, de la liquidation d’un régime matrimonial communautaire ou d’une cession à un conjoint, à un ascendant ou à un descendant.
Vente de parts de SCPI à capital variable
La vente de parts de SCPI à capital variable est plus simple : la société de gestion se charge de l’ensemble des formalités. Là encore, le vendeur transmet son ordre de vente à la société de gestion qui l’exécute à un prix fixé à l’avance.
En principe, pour que le retrait de l’associé ait lieu, son départ doit être compensé par des souscriptions nouvelles. Si tel n’est pas le cas, la société de gestion peut rembourser la valeur des parts en puisant dans un fonds dit « de remboursement ». Et si la société de gestion est dans l’impossibilité de rembourser les parts et qu’au moins 10 % des parts de SCPI en attente de revente ne sont pas traitées, elle peut convoquer une assemblée générale des associés afin de mettre en place un marché secondaire.
SCPI et assurance-vie
Selon leur nature, il peut être plus ou moins difficile et long de revendre des parts de SCPI détenues en direct. C’est la raison pour laquelle il peut être intéressant d’en souscrire par le biais d’une assurance-vie. Bon nombre d’assureurs proposent en effet des unités de compte dédiées à ce type de placement. Dans ce cadre, la liquidité des parts de SCPI est bien plus forte puisque l’assureur est tenu de les racheter, qu’il ait ou non trouvé un acquéreur.