Investir dans une résidence service en « seconde main »

Investir dans une résidence service (logement pour étudiants, touristes ou personnes âgées) est souvent proposé aux épargnants qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires. Généralement, ce type d’investissement concerne des logements vendus neufs. Pourtant, depuis quelques années, un marché secondaire se développe.

Les atouts du marché secondaire

Acquérir un bien immobilier de « seconde main » présente certains avantages. D’une part, le prix d’acquisition est moins élevé (décote de 20 à 30 %) que celui d’un bien acquis sur plan. Ce qui procure, à loyers constants, une rentabilité accrue par rapport au neuf. D’autre part, étant donné que la résidence service fait déjà l’objet d’une exploitation, l’investisseur va pouvoir percevoir des revenus dès l’acquisition. Sans compter que ce type d’investissement immobilier permet de bénéficier d’un statut fiscal avantageux.

Mais attention, tous les biens et exploitants de ces résidences ne se valent pas. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels connaissant ce marché très particulier. Ces derniers analyseront notamment la qualité du bien immobilier et le sérieux de l’exploitant de la résidence, la viabilité économique du montage, la localisation, le taux de remplissage, le nombre d’incidents de paiement et les termes du bail commercial.

Le statut de LMNP

Acquérir un logement dans une résidence service place l’investisseur sous le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut lui permet notamment d’imputer les déficits d’exploitation sur les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels qu’il réalise au cours de la même année et des 10 années suivantes.

En plus, le statut de LMNP rend possible l’amortissement du bien immobilier. Le but étant de pouvoir déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalant à la dépréciation théorique de l’immeuble. Ce régime permet aussi de déduire certaines charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

Précision importante, en investissant dans un bien de seconde main, le loueur en meublé non professionnel ne peut pas bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. En effet, ce dernier s’applique uniquement aux investissements dans le neuf. Rappelons que le Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements).

Attention : les loueurs en meublé non professionnels imposables selon le régime micro-BIC (recettes inférieures à 70 000 €) ne peuvent ni constater un déficit ni déduire d’amortissement ou de charges. Leur revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.